За и против ЖСКЗа и против ЖСК
- Родительская категория: Новости
- Категория: Общество
- 10653
-
01 Апр 2015
Сегодня некоторые застройщики предлагают купить у них жилье, вступив в жилищно-строительный кооператив. Естественно, у покупателя возникает вопрос: насколько безопасна данная схема? Попробуем взвесить все «за» и «против» вступления в ЖСК.
Ассоциация застройщиков Казахстана решила оценить безопасность различных форм приобретения жилья в собственность и начинает обзорно-аналитический цикл по разъяснению сильных и слабых сторон различных схем продаж недвижимости, существующих сегодня на рынке жилищного строительства.
- К сожалению, сегодня редко какой казахстанец начинает поиск квартиры с анализа схем продаж, он сразу рассматривает цену квадратного метра, условия продажи, месторасположение и др., - говорит Аслан Тукиев, исполнительный директор Ассоциации застройщиков Казахстана. - В то время как крайне важно задать вопрос не только «что продается», а «как продается».
Жилищно-строительные кооперативы переживают в столице возрождение. Но Ассоциация застройщиков Казахстана советует гражданам быть осторожными: пайщики ЖСК, если не принять мер, могут повторить судьбу обманутых дольщиков, тысячи которых, если бы не помощь государства в 2008-2010 годах, остались бы и без денег, и без крыши над головой.
Закон разрешает
Согласно Закону «О жилищных отношениях» (от 16.04.1997 г.) и статье 108 ГК РК привлекать деньги покупателей, продавая им недостроенное жилье, девелоперы и застройщики могут путем создания жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). В этом случае будущие жильцы покупают изначально паи, а не квадратные метры.
Жилищный кооператив (ЖК) или жилищно-строительный кооператив (ЖСК) - это некоммерческое объединение граждан с целью приобретения (строительства) и эксплуатации жилого дома, в котором право собственности на жилой дом принадлежит кооперативу, а граждане - члены кооператива - обладают правом владения и пользования закрепленными за ними помещениями, в отдельных случаях - правом распоряжения в установленном порядке и участвуют в расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума.
В соответствии со ст. 52 Закона «жилищно-строительные кооперативы образуются для строительства жилого дома и последующего использования жилых помещений для проживания членов кооператива. После завершения строительства жилого дома жилищно-строительный кооператив приобретает статус жилищного кооператива».
- Очень важно отметить, что в рамках ЖСК в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома его члены участвуют своими средствами, - отмечает Аслан Тукиев, исполнительный директор Ассоциации застройщиков Казахстана. - Это общие требования Закона, которые, как правило, не вызывают кривотолков и, как следствие, не ухудшают правовую защищенность граждан.
Однако, несмотря на то, что суть ЖСК заключается в самостоятельном добровольном объединении граждан, по большей части за этим процессом стоят именно строительные компании.
В чем интерес застройщиков
Рост интереса строительных компаний к ЖСК имеет несколько причин.
В первую очередь, это «неподъемный» для строительных компаний Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве», который в его нынешней редакции не способен обеспечить привлечение денег дольщиков в непосредственное строительство многоквартирного дома. Создание ЖСК более удобно строительным компаниям, так как в меньшей степени защищает покупателя, чем Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве» и другие формы заключения аналогичных договоров.
Права пайщика в ЖСК определяются уставом кооператива, который строительная компания готовит еще до вступления в него реальных членов. Соответственно, этот документ в большей мере отвечает интересам строительной компании.
Немаловажное значение для застройщиков в ЖСК имеет и гибкость правовых позиций в случае, если строительная компания сама образовала жилищно-строительный кооператив, как это зачастую и бывает, обеспечив как минимум трех «инициативных членов». В таком случае данные члены на общем собрании утверждают Устав кооператива, избирают председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии.
- В таком случае подрядчик (строительная компания) фактически управляет кооперативом и вправе в соответствии со ст. 56 Закона влиять на принятие решений о размере вступительных и иных взносов, - объясняет А. Тукиев. - А также (что немаловажно!) о порядке сдачи жилого помещения внаем или использования его по нежилому назначению. Могут влиять и на условия вселения в жилое помещение временных жильцов, порядок пользования жилыми помещениями при разделе паенакопления, порядок и условия передачи прав и обязанностей члена кооператива другим лицам и на другие важные решения.
По сравнению с Законом «О долевом участии в жилищном строительстве» интересы покупателя здесь защищены меньше, так как все права пайщика определяются уставом кооператива.
Что делать?
- Почему недобросовестных застройщиков так привлекает строительство жилья через ЖСК? Это прекрасный способ уйти от контроля, - утверждает исполнительный директор АЗК.
Чтобы не стать жертвой мошенничества, необходимо тщательно изучить необходимую разрешительную документацию, на основании которой ведется строительство. Необходимо обратить внимание на отношения кооператива и застройщика и изучить устав ЖСК, а также положение о кооперативе (если таковые имеются).
Ассоциация застройщиков Казахстана особо советует обратить внимание на следующие пункты.
Во-первых, является или нет ЖСК «кооперативом и застройщиком» одновременно, не нанимает ли для строительства и, как правило, агентского представительства подрядчика со стороны. В последнем случае риски членов ЖСК возрастают, так как в заключенных между ЖСК и строительной фирмой договорах могут содержаться положения, например, позволяющие строительной фирме не передавать ЖСК незавершенное или завершенное строительство в случае, если ЖСК хотя бы частично не исполнит свои обязательства по финансированию. Это приведет к тому, что даже добросовестный пайщик, член кооператива, может не получить свою квартиру в случае, если, к примеру, не все квартиры будут проданы или в цепочке администрирования и финансирования возникнут сбои.
Во-вторых, обратить внимание на контекст Договора паевого взноса, который, как правило, предусматривает возможность увеличения паевого взноса пропорционально увеличению себестоимости проекта. В случае же если член кооператива не в силах «дофинансировать проект» вовремя, обязательства кооператива перед ним абрагируются, договор разрывается. Но в таком случае получить свои деньги назад затруднительно, так как в таких договорах, как правило, указано, что денежные средства возвращаются лишь после продажи вашей квартиры (после ввода ее в эксплуатацию) другому члену с удержанием «штрафа». В таких случаях временные промежутки исчисляются годами.
В-третьих, Договора паевого взноса, как правило, возлагают все «факультативные» издержки на члена кооператива, в том числе расходы по изготовлению технического паспорта, регистрации, по содержанию готовой недвижимости до регистрации права собственности и так далее.
В-четвертых, стоит особо отметить, что параметры готовности квартиры (доли), в строительстве которой такой член кооператива участвует, четко договором не лимитируются. Следовательно, такая квартира в любой момент, в том числе и на стадии строительства, может быть объявлена ЖСК готовой для передачи.
- Отдельное внимание следует уделить вопросу уточнения фактической площади квартиры, - говорит Аслан Тукиев. - В таких договорах в противоположность интересам граждан прямо указывается, что «если отклонение проектной площади квартиры от фактической не превышает «определенный процент», то перерасчета стоимости квартиры не будет». Такой «определенный процент» может варьироваться от 5 до 15 процентов. Причем, если имеет место быть отклонение, превышающее данный показатель, то «стороны обязуются произвести возврат либо доплату за площадь, превышающую» установленный процент, а не на всю площадь отклонения.
Совершенно нелогичным представляется также пункт договора, который гласит, что в случае расторжения договора по причине несвоевременной неявки, которая зачастую составляет мизерные сроки (к примеру, 5 дней), для подписания акта приема-передачи квартиры стоимость квартиры возврату не подлежит. Это явный нонсенс. Считается, что такими действиями договор одной из сторон расторгнут. Соответственно, нет необходимости подписывать акт приема-передачи, и в таком случае лицо лишается права на возврат средств. При таких условиях, чтобы не потерять вложенные средства целиком, клиент просто обязан подписать акт.
Еще одной «ахилесовой пятой казахстанского» ЖСК является неудержимое рвение «рублем» загнать человека в жесткие рамки. Так, зачастую в договорах такого типа можно встретить пункт о том, что несвоевременное внесение промежуточных платежей «дольщиками» карается удержанием 20% стоимости квартиры (суммы договора). В то время как несвоевременная сдача объекта в эксплуатацию предусматривает санкцию не более 0,1%. То есть ЖСК (читай застройщик) практически не несет никакой ответственности за срыв оговоренных сроков, а покупатель сразу теряет значительные средства. В целом, односторонность договора более чем очевидна. Нерадивая строительная компания ни за что не отвечает, а покупатель практически лишен каких-либо прав требования.
- Эти и некоторые другие «уловки» способны в одночасье развеять радостную эйфорию приобретения жилья, превратив ее в тревогу замаячившей потери собственных, тяжело накопленных средств, - считает исполнительный директор АЗК Аслан Тукиев и призывает граждан быть бдительными, не стесняться скрупулезно изучать договор, не экономить на юристе, доверять только проверенным застройщикам.
- Это защитит от опрометчивых шагов, связанных с серьезными долгосрочными вложениями, чтобы не стать статистической погрешностью в общей массе обманутых нерадивыми застройщиками дольщиков, - отметил он.
Рустем Валиев.
"Смерть" конкурентам с низкими и не выгодными для АЗК ценами))
Так правильной будет формулировка!?
все же знают про свои косяки... и жск тут не причем))
биай ваще скоро загнется... бегут как крысы... дочку придумали.... фуфуфу))