ЖИЛИЩНЫЕ ОТНОШЕНИЯ НУЖДАЮТСЯ В ПЕРЕМЕНАХЖИЛИЩНЫЕ ОТНОШЕНИЯ НУЖДАЮТСЯ В ПЕРЕМЕНАХ
- Родительская категория: Новости
- Категория: Общество
- 1115
-
08 Фев 2017
Акимат Алматы направил в правительство свои предложения в сфере жилищно-коммунального хозяйства, чтобы улучшить деятельность КСК. Эти поправки будут рассмотрены, скорректированы и, возможно, внесены в Закон «О жилищных отношениях».
Всего разработано 29 предложений для повышения ответственности КСК перед жильцами, так как именно на их деятельность сегодня приходится наибольшее число жалоб в сфере ЖКХ.
- На сегодня в Алматы функционируют более 800 КСК. За прошлый год в Жилищную инспекцию поступило около трех тысяч жалоб на деятельность КСК, горожане жалуются, что нет управы на председателей, а добиться прозрачных отчетов, как тратятся деньги, практически невозможно, - говорит руководитель отдела Жилищной инспекции Жандос Кайырханов. - При этом в Закон «О жилищных отношениях» с 1997 года кардинальных изменений по работе КСК не вносилось, поэтому существующие меры не позволяют эффективно регулировать данную сферу.
Для человека, который не разбирается в дебрях коммунальных тарифов и услуг (а таких среди рядовых граждан большинство. - Прим. ред.), на первый взгляд все звучит очень убедительно, логично и правильно. Однако работники КСК, которые варятся в этой «каше» каждый день и знают кухню изнутри, имеют на этот счет совершенно другое мнение.
Насколько предложения реальны, актуальны, выполнимы и самое главное - эффективны? Изменят они что-то в сфере ЖКХ в лучшую сторону или являются очередной отпиской «для галочки»?
Предлагаем вашему вниманию список основных поправок с комментариями руководителя отдела Жилищной инспекции Жандоса Кайырханова и юриста Ассоциации КСК Аркадия Рубцова.
1. Обязать вести раздельный учет средств на текущем счете КСК и сберегательном счете для накопления сумм на капитальный ремонт общего имущества.
Жандос Кайырханов:
- В законе такой пункт о раздельном счете имеется. Но он не работает, так как председатели КСК жалуются на то, что банки просят большие комиссии за ведение счета, и штат бухгалтеров нужно для этого увеличивать. Но мы ратуем за то, чтобы каждый дом имел свой личный счет, а не общий на все дома. А также отдельный счет по текущим расходам и на капремонт.
Аркадий Рубцов:
- КСК не против вести учет отдельных сберегательных счетов для накопления сумм на капитальный ремонт по каждому дому. Раздельный учет по каждому дому ведется постоянно. Но нецелесообразно открывать и вести банковские текущие счета по постоянным, ежемесячным расходам каждого дома. Это значит, для 20 домов нужно вести 20 текущих счетов. Услуги банка увеличиваются в 20 раз, работа бухгалтера увеличивается. Но главная проблема - производить оплату по всем операционным расходам с 20 счетов. Например, дворнику положено выплатить 40 000 тенге за месяц. И КСК должен с 20 расчетных счетов 20 платежками с различными суммами перечислить работнику зарплату. А как оплачивать налоги, пенсионные взносы и т.п. с 20 счетов?
В настоящее время введены программы через ИВЦ, где наглядно видны поступления по каждому дому с расшифровкой по каждой квартире. Также КСК поквартально предоставляет отчеты по доходам и расходам КСК по каждому дому согласно утвержденной форме в районные акиматы, отдел коммунального хозяйства, чтобы каждый жилец в любое время мог ознакомиться с любым отчетом.
2. Запретить тратить средства на судебные расходы с жильцами по вопросам смены председателя КСК.
Ж.К.:
- Сейчас председатели КСК тратят деньги жильцов, если те подают на них в суд. Мы хотим законодательно закрепить, чтобы председатель нес судебные расходы из своего кармана.
А.Р.:
- Любые изменения в данном случае касаются поправок в Гражданский кодекс РК и к жилищным отношениям имеют опосредованное отношение. Любое юридическое лицо вправе иметь представителя в суде, и делать ограничения в данном случае незаконно.
Председатель в качестве ответственного лица обязан реагировать и отвечать по судебным процессам, все равно, касаются ли они претензий к председателю или по производственным спорам с поставщиками коммунальных услуг.
В случае требования оплаты судебных издержек лично с председателя КСК истец обязан подать в суд на председателя КСК не как на должностное лицо, а как на физическое лицо - гражданина РК. И судиться в отдельном порядке.
Что касается вопроса смены председателя КСК, то в данном случае решение выносится судом. Жильцы в исковом заявлении прописывают, чтобы суд взыскал все издержки с председателя КСК, как с гражданина РК, из его личных средств. И только суд может определить, является ли данное требование законным и объективным.
3. Обязать КСК расходовать собранные средства исключительно с согласия жильцов.
Ж.К.:
- В начале года председатель КСК должен собирать жильцов и заранее обсуждать и планировать вместе с ними, на что, куда и сколько будет потрачено средств. И должен получить письменное согласие жильцов. А не так, как сейчас - захотел устроить ремонт крыши, взял и сделал, а потом отчитался, как потратил.
А.Р.:
- КСК и так ежегодно совместно с жильцами обсуждают, составляют и утверждают плановые расходы на текущий год. Но постоянно возникают непредвиденные ситуации. Например, обильный снегопад и протекла крыша, трубу прорвало, утечка газа и т. д. Председатель КСК обязан аварийную ситуацию устранить в кратчайшие сроки. Согласно предлагаемым рекомендациям сначала председатель должен собрать письменное согласие. На это уйдет минимум 5 рабочих дней, вместо того, чтобы исполнять свои обязанности и исправить аварийную ситуацию в кратчайшие сроки.
Обычно председатель КСК в аварийных ситуациях приглашает членов Правления и активистов этого дома, чтобы они убедились, что необходимо срочно принять меры.
4. Законодательно закрепить обязанность КСК по использованию на административные нужды не более 50% от собранных средств.
Ж.К.:
- Сегодня председатели КСК тратят до 80% собранных средств на административные нужды, а на ремонт и содержание жилья – всего 20%. Этого допускать нельзя.
А.Р.:
- На самом деле на административные нужды КСК тратят примерно 20%, еще 60% - это производственные нужды - текущие ежемесячные, которые расходуются на содержание жилья. Оставшиеся 20% предназначены для текущего ремонта домов.
По желанию жильцов цену за 1 кв. м по содержанию и текущему ремонту домов можно увеличить, чтобы увеличить расходы по этой статье, однако любое даже незначительное повышение тарифа за 1 кв. м жильцами воспринимается агрессивно. Любая нормативная ставка повлечет повышение платы на содержание жилья, и тогда доморощенные законодатели увидят, что сами стали причиной роста расходов.
5. Ограничить срок полномочий председателей до трех лет.
Ж.К.:
- Мы сталкиваемся со случаями, когда жильцы не могут годами снять председателя. Сидят по 10-15 лет и управы на них нет.
А.Р.:
- Председатель - это выборная должность, жильцы имеют право переизбирать его ежегодно. Зачем продлять этот срок для тех, кто переизбирается каждый год?
Может быть, имеют место единичные случаи, когда жильцы хотят снять председателя и ведется длительная судебная тяжба. Если председатель работает надлежащим образом и жильцы удовлетворены его работой, почему и зачем надо ограничивать его деятельность тремя годами? Достаточно, что данный руководитель переизбирается на своем посту хоть каждые три года. Просто изначально председателем КСК разумнее избирать человека со специальным техническим образованием, причем не управленца, а производственника.
6. Наделить КСК ответственностью за содержание и уборку прилегающей территории дома, в т. ч. за детскими и спортивными площадками.
Ж.К.:
- Сегодня далеко не все КСК убирают детские и спортивные площадки, так как говорят, что это не их земля, а городских властей. А если и убирают, то от случая к случаю. Но ведь там играют дети жильцов. Поэтому должны убирать регулярно.
А.Р.:
- В настоящее время КСК фактически на постоянной основе убирают детские и спортивные площадки за счет денежных средств собственников квартир. Это является обязанностью КСК, и никто против этого не возражает, несмотря на то, что это городская земля. Но благоустройством детских и спортивных площадок занимаются также акиматы. Они хотят передать детские и спортивные площадки, которые отремонтированы за счет бюджетных средств и установлены на государственной земле, на баланс КСК. При этом не разрешают использовать часть площадки под другой вид деятельности. Получается, что принятие на баланс КСК данных площадок - это только переложение ответственности за установленные акиматом площадки на КСК. В то же время акимат изымает любой участок земли, когда ему это надо, и продает, не считаясь с мнением жителей. Вот и получается, что деньги на уборку платят одни, а распоряжаются землей другие.
7. Наделить Жилищную инспекцию полномочиями проверять расходование собираемых средств, а также доходы от аренды общего имущества.
Ж.К.:
- В данный момент мы не имеем юридического права проверять финансовую деятельность КСК. Это делает только Ревизионная комиссия из числа жителей дома. Однако жалобы жильцов говорят о том, что такие комиссии действуют в сговоре с председателем и неэффективны. Председатели знают, что мы не имеем права проверять их деятельность, и пользуются этим.
А.Р.:
- Вся отчетность предоставляется акимату один раз в квартал. Она доступна любому жильцу, в том числе и Жилищной инспекции. Зачем и на каких основаниях ЖИ необходимо уполномочить производить проверки деятельности КСК еще и на расходы и доходы от аренды? Ввести еще орган для проверок? Тогда надо упразднить другие службы, зачем дублировать деятельность контролирующих органов? Можно создать десяток контролирующих органов, и тогда КСК будет некогда делать свою работу.
Если жильцы не доверяют Ревизионной комиссии, тогда любой житель имеет право запросить отчеты на проверку расходования средств. И если житель не может разобраться в отчетах КСК, тогда Жилищная инспекция обязана разобраться и разъяснить жителю. Например, самая большая сервисная компания принадлежит городским властям. Она обслуживает около 800 домов, что в сумме более 1 млн. кв. метров жилья. Отчеты этой конторы за все дома умещаются на 9 листах, в то время как любой КСК отчитывается в разрезе каждого дома и его отчетность во много раз больше, чем ТОО «Тургын уй». Жалобы на действия данной конторы мы слышим постоянно. Почему чиновники не хотят навести порядок в своей компании и показать пример, как выглядит прозрачная деятельность по сервисному обслуживанию домов?
8. Конкретизировать и ужесточить административную ответственность КСК за нецелевое расходование средств.
Ж.К.:
- В Административном кодексе не предусмотрено никаких штрафов за нецелевое расходование средств. Мы предлагаем их ввести.
А.Р.:
- Имеют право ввести административную ответственность за нецелевое расходование средств. Однако необходимо четко прописать, что подразумевается под целевым расходованием или использованием средств, дать определение. Если председатель израсходовал средства КСК, например, на ремонт своей квартиры, тогда, конечно, это нецелевое использование. И в таком случае он обязан вернуть всю сумму и оплатить штраф. Но если часть денег на текущий ремонт крыши, который должен был производиться летом, например, была израсходована в срочном порядке зимой для ремонта отопительной системы, то это нельзя рассматривать как нецелевое использование.
9. Наделить Жилищную инспекцию правом инициировать смену председателя КСК при невыполнении им предписаний и обращаться в суд по возврату КСК нецелевых расходов и др.
Ж.К.:
- К сожалению, даже если после проверки мы обнаруживаем, что председатель не выполняет предписания, ничего сделать не можем. На этом полномочия Жилищной инспекции заканчиваются. И воз остается там же.
А.Р.:
- Жилищная инспекция имеет право при невыполнении предписания инициировать дополнительные взыскания, например, наложение адм. штрафа, закрытие операций по текущим счетам (по аналогии налоговых служб). Председателя КСК имеет право назначить и снять только общее собрание жильцов. Жилищная инспекция, как любое юридическое и физическое лицо, имеет право обращаться в суд. А суд выносит решение, обязать председателя КСК возвращать деньги или нет.
10. Обязать квартирантов нести расходы по содержанию дома.
Ж.К.:
- Многие алматинцы сдают свои квартиры. И мы не можем их найти. На собрания не приходят, расходы на содержание жилья не несут, а квартиранты говорят – решайте все вопросы с хозяевами, мы тут ни при чем.
А.Р.:
- Обязать квартирантов нести расходы по содержанию жилья, в т. ч. по текущему и капитальному ремонту, на данный момент не представляется возможным. Сначала необходимо продумать процедуру, касающуюся определенной ответственности владельца квартиры и квартиранта. Например, необходимо обязать квартирантов присутствовать и принимать участие в собраниях КСК от имени владельца квартиры. В случае отсутствия владельца или квартиранта разрешить КСК принимать согласие по определенному вопросу КСК по такой квартире, если большинство жильцов проголосовало «ЗА». Обязать квартиранта принимать письма и уведомления, адресованные владельцу квартиры, при этом подпись квартиранта о получении должна считаться действительной. Этот вопрос должен быть урегулирован с учетом всех трех сторон.
ДОСЛОВНО
Председатель ПКСК «Коктем-1» Ирина Цой:
- Многолетний опыт показывает, что половина жалоб - необоснованные. Это происходит из-за неграмотности жильцов, многие не участвуют в деятельности КСК, не ходят на собрание, но при любой проблеме сразу пишут жалобы, а также многие жалобщики являются злостными задолжниками. Необходимо повышать уровень информированности жильцов по законодательным нормам. Помимо ответственности КСК, необходимо возложить ответственность на жильцов за свою личную собственность и за общедомовую собственность. Председатели КСК согласны, что вопросы надо поднимать и решать!
Но решать должны коллегиально специалисты всех заинтересованных сфер: законодательной, коммунальной, строительной, монопольной и т. д.
Мы постоянно «латаем» оборудование и сети в устаревших и изношенных домах. В настоящее время у многих КСК на обслуживании дома с 1950-го по 1990 год постройки. Чтобы собрать деньги на капитальный ремонт, необходимо 5-10 лет. Получается, что еще 5-10 лет старые дома необходимо поддерживать в надлежащем состоянии. Однако на существующие тарифы по расходам на содержание жилья (РСЖ) от 25 до 40 тенге за 1 кв. м это очень сложно. КСК несколько лет просят акимат утвердить новые тарифы РСЖ на жилые дома с разбивкой по категориям в зависимости от года постройки. Но акимат ссылается на то, что утвердить новые тарифы не может, т. к. это противозаконно.
А самое главное, предлагаемые меры не дадут результатов. Дома все равно каждый год «стареют», и жалобы не уменьшатся! Проблема в том, что при существующем тарифе очень сложно содержать «старое» жилье в надлежащем виде, поэтому увеличение тарифа позволит содержать жилые дома в нормальном состоянии хотя бы до того времени, когда жильцы накопят на капитальный ремонт.
МЕЖДУ ТЕМ
Предложения от акимата депутаты мажилиса парламента взяли на рассмотрение. «Мы будем обсуждать данные предложения в других городах, затем они должны пройти различные государственные экспертизы, будут внесены дополнения, и я думаю, что в конечном итоге поправки будут приняты, потому что они направлены именно на повышение качества жизни всех граждан нашей страны», - считает депутат мажилиса парламента Серик Кусаинов.
Подготовила Карлыгаш НУРАЛИЕВА.
