ОСТОРОЖНО: СОМНИТЕЛЬНЫЙ ЗАСТРОЙЩИК!ОСТОРОЖНО: СОМНИТЕЛЬНЫЙ ЗАСТРОЙЩИК!
- Родительская категория: Новости
- Категория: Экономика/кризис
- 11140
-
28 Янв 2015
В борьбе с сомнительными и недобросовестными застройщиками Астана теперь будет использовать новую редакцию Закона о долевом участии в жилищном строительстве, активную работу над которой сейчас ведет Ассоциация застройщиков Казахстана (АЗК) совместно с Министерством национальной экономики РК. Какие новшества нас ждут и как они повлияют на деятельность строительных компаний - в интервью с исполнительным директором АЗК Асланом Тукиевым.
- Создание конкурентного рынка в сфере жилищного строительства немыслимо без изменения действующего законодательства. Какие шаги предпринимаются в этом направлении?
- На сегодня Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве» не способствует развитию рынка недвижимости. Закон испещрен внутренними противоречиями, чрезмерно перегружен требованиями и поэтому «игнорируется» участниками рынка. Отечественная строительная индустрия загружена сейчас всего лишь на 50 процентов. Но для дальнейшей реализации масштабных проектов в отрасли необходимы изменения в законодательстве и, в первую очередь, в Законе «О долевом участии в жилищном строительстве», активную работу над которым мы сегодня ведём совместно с Министерством национальной экономики РК.
- Какова цель новой редакции Закона?
- Главная цель – совершенствование законодательства в сфере долевого участия в жилищном строительстве при помощи нового механизма гарантирования вкладов дольщиков. Разработанный законопроект требователен к застройщикам и закрывает рынок для компаний-однодневок, минимизируя риски дольщиков, обеспечивая эффективную защиту и реализацию их законных прав и интересов.
В первую очередь, для создания системы гарантирования долевых вкладов предлагается создать акционерное общество «Казахстанский Фонд гарантирования жилищного строительства» на базе существующего АО «Казахстанский Фонд гарантирования ипотечных кредитов». Именно Фонд будет предоставлять гарантии дольщикам по завершению строительства жилого здания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения проектной компанией обязательств по строительству жилого здания.
В случае принятия законопроекта механизм гарантирования жилищного строительства будет выглядеть так.
Застройщик организует долевое строительство жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков, создавая под каждый проект строительства проектную компанию. Вносит в уставной капитал или в собственность проектной компании вклад в виде имущества (земельный участок, утвержденную проектно-сметную документацию жилого здания, деньги или незавершенное строительство, подтвержденное актами выполненных работ и тд.). Далее - обязательная экспертиза всех документов проектной компании, которую будет осуществлять новообразованный Фонд, решая давать или нет гарантию на объект. Именно эта гарантия и будет являться основанием для строительства жилья за счет привлечения денег дольщиков, которые перечисляют оплату по договору долевого участия на текущий счет проектной компании в банке-агенте.
В дальнейшем, за ходом строительства будет вестись постоянный мониторинг, осуществление которого - задача инжиниринговой компании при участии Национальной палаты предпринимателей РК. Она будет подтверждать (или нет) объемы выполненных строительно-монтажных работ и их соответствие смете.
Сегодня в силу низкой эффективности существующих правовых механизмов все риски участия в долевом строительстве несут на себе дольщики. И если застройщик является недобросовестным участником рынка (а такие, к сожалению, имеются), то потери вложенных средств практически не избежать. Обновленный законопроект ужесточает ответственность субъектов рынка долевого участия в жилищном строительстве.
- В последнее время мы наблюдаем активизацию деятельности сомнительных застройщиков.
- Это, к сожалению, действительно так. На 22 января 2015 года на первичном рынке г. Астана зафиксирована деятельность 57 строительных компаний, более 100 наименований жилых комплексов. Объем предложения на первичном рынке на конец декабря 2014 г. составил 13 862 квартир. При этом недобросовестные и сомнительные застройщики, в том числе и не имеющие разрешительных документов, составляют немалую часть и продолжают активно привлекать средства населения.
По некоторым из таких застройщиков возбуждены уголовные дела. В настоящее время продолжается расследование возбужденных в отношении ТОО «АльБаракат Компани» и ЖСК «Төленді» уголовных дел, которые были инициированы Акиматом города Астана. Также согласно данным, которые опубликованы на сайте Акимата г. Астаны ещё от 26.11.14, Межведомственной комиссией по вопросам долевого участия в жилищном строительстве рекомендовано направить материалы в правоохранительные органы в отношении следующих организаций - ЖСК «ТемешСтрой» - ЖК «Асем», ТОО «ШейхКазИнвест» - ЖК «Хазрет» (зем. участок оформлен на ТОО «MonescoGroup»). ТОО «Атлант Инжиниринг» – ЖК «РУХ», Магистральный - 3 (зем. уч. оформлен на ТОО «Сары-арка Курылыс»), ТОО «Доступные квадраты» - ЖК «Пана», ТОО «Номад Строй -ЭК» - ЖК «ЖК FuturehomeAstana», ЖК «Есиль ЭК». Однако данные компании продолжают привлекать средства дольщиков и по сей день.
- Вероятно, дольщиков у таких застройщиков привлекают низкие цены.
- Как говориться в мудрой народной пословице, «чудеса если и случаются, то крайне редко». Мы же понимаем, что если стоимость реализации 600-1100 $/кв.м, то она не покрывает себестоимость строительства. В лучшем случае такие обещания выливаются в низкокачественные долгострои, по которым затем дольщики пикетируют у дверей застройщика и государственных органов.
Есть и другая проблема, затягивание процесса строительства, иногда более чем на 10 лет. Так, «Азбука жилья», в портфеле которой имеются жилые комплексы-долгострои, строительство которых было начато ещё в начале 2000-х, до сих пор не сдала их в эксплуатацию («Айсанам», «Айсанам Де люкс»). Есть у данной компании и относительно «свежие» комплексы-долгострои, все сроки сдачи в эксплуатацию по которым были неоднократно перенесены. Динамика строительства если и наблюдается здесь, то очень слабая и непостоянная.
Для примера приведем небольшую информацию по объектам данной компании.
ЖК «Гарант» - строительство ведется очень низкими темпами, срок сдачи просрочен. Начало строительства - 4 квартал 2011 (!) года, 1 срок сдачи - 4 кв. 2013г, 2 срок сдачи - 4 кв. 2015.
ЖК «Экспо таун» - строительство не ведется. Срок сдачи просрочен. Начало строительства - 1 кв.2014г., 1 срок сдачи - 1 кв. 2015.
ЖК «Садовые кварталы»-2, строительство не ведется, начало строительства - 1 кв. 2014г. 1 срок сдачи - 4 кв.2015.
ЖК «Айсанам де люкс» - долгострой из начала 2000-х, все сроки сдачи просрочены.
Интересна ситуация по объекту компании АССМ-01 – «Алтын булак». При заявленном сроке окончания строительства в 2016 году, строительной компанией не обеспечен снос даже половины гаражей расположенных на территории застройки. «Мы советуем указанной фирме не открывать продажи без твердых гарантий своевременного окончания строительства», - говорят в Ассоциации.
Как мы выше уже отметили, многих дольщиков привлекает в объектах некоторых компаний обещание низкой цены. Действительно, цены, реализуемых жилых комплексов, у таких застройщиков отличаются низким порогом в течение всего процесса строительства. Компании отрабатывают «схему быстрого привлечения денег» с дальнейшим расчетом на помощь «со стороны». При этом история объектов отличается стабильно низкой динамикой строительства, что периодически вызывает недовольство дольщиков на рынке и вносит смуту, подрывая доверие ко всей строительной отрасли.
- Так как же обезопасить себя при выборе застройщика?
- Наша Ассоциация, в очередной раз, советует гражданам, в первую очередь, доверять только проверенным строительным компаниям, которые работают на рынке недвижимости много лет и зарекомендовавшим себя с лучшей стороны, имеющим производственные мощности и кредитные линии. Основных критериев, по которым можно определить является ли выбранная дольщиком организация сомнительной, несколько:
- стоимость квадратного метра ниже себестоимости (цена не учитывает рисков, связанных с удорожанием материалов, инфляцию и др, в результате чего жилые комплексы таких компаний либо не достраиваются, либо становятся долгостроями).
- несоблюдение сроков строительства (строительство не ведется, но проект заявлен и ведутся продажи или строительство ведется со значительными нарушениями сроков – более 6 месяцев);
- отсутствие разрешительной документации;
- введение в заблуждение клиентов относительно качественных характеристик жилых комплексов (к примеру, приставка «EXPO» у таких застройщиков не совпадает с территорией строительства дома и не имеет отношения к «EXPO -2017»).
При этом, хотел бы отметить, что все возникшие у читателей вопросы по недобросовестным и сомнительным застройщикам, они могут присылать на электронный адрес АЗК - info@ azkz.kz. Все они будут рассмотрены.
Марина Никитина
